在全市物业管理大会上的讲话

同志们：

今天的全市物业管理工作会议，是乘开展"新解放、新跨越、新崛起"大讨论活动的东风，把物业管理工作纳入查摆问题阶段的一项重要内容，进而推进全市物业管理工作再上新台阶召开的一次非常重要的会议。刚才，*同志传达了《*市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》；*同志对全市物业管理工作进行了总结，并对下一步工作进行了安排部署；*同志从规划的方面就如何保障物业管理良性发展发了言。下面，我就全市物业发展现阶段如何抓好物业管理工作，讲三点意见：

一、通过"大讨论"，正视问题，强化认识

开展"新解放、新跨越、新崛起"大讨论活动，对发展中的*来说很及时，很必需，无论从社会发展的高度，还是从城市管理角度来看都尤为重要。物业管理是城市建设管理的重要组成部分，按照解放思想、实施跨越、推进崛起的要求，必须正确分析目前全市物业管理工作的现状，肯定成绩，查摆问题，提高对物业管理工作的认识。总体上讲，我市物业管理工作发展很快。全市物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业有偿服务意识有所增强，业主自主管理和物业服务市场竞争机制逐步建立，公共维修资金归集工作运转正常。但是，还要充分认识到我市物业管理在发展质量、服务水平、群众满意程度等方面存在的诸多问题和矛盾：一是解放思想不够。政府、企业、市民对物业管理工作重要性的认识存在偏差，还习惯于用计划、行政的手段管理物业。二是走向市场不够。有相当一部分小区由单位代管，没有纳入物业管理范围，物业管理覆盖面不够高；三是规范管理不够。物业企业管理水平与业主的要求还有一定距离，职能部门在物业管理中存在不作为甚至乱作为的现象。四是政策宣传不够。没有将物业政策宣传到家，相当部分业主对物业管理的政策模糊，对物业管理不支持、不配合。这说明，我们对物业管理工作的本质认识还不深，发展的规律掌握还不够。因此，我们要站在践行"三个代表"重要思想、构建服务型政府和维护最广大人民群众根本利益的高度，通过"大讨论"活动，强化对发展物业管理工作重要性的认识。

（一）规范发展物业管理，有利于促进经济增长

住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。随着我市住房制度改革的不断深入，居民住房消费的积极性得到了充分调动，居民消费结构开始转型，房地产业出现持续增长。但是，目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳购房消费、家庭装饰装修消费、水电气暖方面的长期消费、房屋大中修及设施设备改造以及物业管理消费等四个方面的支出，后三类消费支出要大大超过购房支出。据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1.5：1。因此，物业管理不但有利于刺激居民购房，其本身对扩大消费，拉动经济增长有重要作用。

（二）规范发展物业管理，有利于提高人民群众居住质量

经济发展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。目前，居民消费需求已由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。向更高生活水平迈进，重点是"改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费"。在基本消费序列中，温饱解决之后，"住"和"行"的问题将日益突出。有关资料表明，在人均住房建筑面积达到35平方米，人均GdP跨过800美元之后、3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我市人均住房建筑面积已达到27.9平方米。居民住房需求已进入面积增加与质量提高并重，单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要靠良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。

（三）规范发展物业管理，有利于增加就业

目前，我市物业管理吸纳的劳动力中有相当一部分来自企业单位下岗分流人员，因此，它为缓解产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。

（四）规范发展物业管理，有利于维护社会稳定

维护社会稳定是全面建设小康社会的重要保障，维护社区稳定是整个社会稳定的基础。物业管理对于维护社区环境和秩序具有积极作用。一方面，通过业主大会和业主委员会的活动，可很好地实现居民的自我管理、自我教育和自我约束；另一方面，物业管理企业在维护区域公共秩序，协助公安等部门做好防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、爆炸等灾害事故方面也发挥着重要的作用。因此，我们必须充分认识规范发展物业管理的重要意义，切实增强责任感和使命感，全力以赴地把这项与我们生活密切相关的工作抓实抓好。

二、通过"大讨论"，明确目标，强调任务

开展"新解放、新跨越、新崛起"大讨论活动最终目的是促进工作。搞好物业管理最终的落脚点是要提高物业管理的服务水平，为人民群众提供更好的居住生活环境，这是我们物业服务的最终目标。提高物业服务的整体水平，既需要物业管理企业不断增强服务意识，提高服务质量，又需要业主积极配合，切实树立物业管理的消费意识，还需要政府的依法监管。工作中要突出物业企业、广大业主、职能部门各自职责重点，促进其规范发展。

（一）全面推行物业管理小区"三位一体"管理模式

"三位一体"管理模式就是社区居委会、业主委员会、物业管理企业互为一体，建立各司其职，各负其责，各求所需的物业管理体制。一是抓好宣传发动。各县区和市直有关部门要认真学习《意见》精神，认真做好宣传方案，通过广播、电视、宣传板报等形式，宣传"三位一体"物业管理模式的优势、工作分工和各自职责，努力争取广大居民、业主的支持和理解，形成良好的舆论氛围。二是完善各项议事制度。推行三位一体物业管理模式，必须明确街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业管理企业各自的职责，形成完善的议事制度。街道办事处主要负责社区管理的组织、协调、监督，社区居委会侧重于组织实施，物业管理企业主要负责社区物业管理，参与、配合做好社区管理工作，业主委员会主要是执行业主大会的决定，协调业主缴纳物业服务费，监督物业管理企业按合同做好服务。各办事处要牵头成立社区居委会、业主委员会、物业管理企业共同参加的居民自治联合工作委员会，全面负责本社区日常行政事务的管理、指导、监督和考核。三是抓好试点。各区要按照"分类入轨、梯次推进"的原则，抓好"三位一体"物管试点工作。各办事处要选择一些社区居委会、业主委员会、物业管理企业关系融洽、有一定基础的小区，由街道办事处和区房管处指导召开首次业主大会，选举出群众基础好，热心为业主服务，符合法定程序的业主委员会，在试点取得成功经验的基础上，逐步推广。对居委会与物业管理企业、业主委会之间有矛盾和纠纷的社区，各办事处要通过协调，先化解矛盾，后予以实施。

（二）加快实施老居民小区准物业管理

准物业管理，就是由各辖区政府负责，各街道办事处按照社区规模大小因地制宜设置的小区物业服务中心。其主要任务是负责辖区内的老居民小区的卫生保洁、安全秩序维护、绿化养护、基础设施的日常维修管理、下水道疏通和化粪池清理等。一是加快老城居民小区整治进度。将该项工作纳入六城联创管理，结合工作实际制定实施计划，确保整治一个，落实长效管理一个，从而巩固老小区整治成果，实现创卫目标。二是成立社区物业服务中心。辖区、办事处要抓紧成立社区物业服务中心。小区规模大、具备条件的可单独设置，规模小不宜单独设置的，由办事处牵头成立1-2个社区物业服务中心实施统筹管理。社区物业服务中心按股份制企业要求进行工商注册，按《公司法》的要求，自主经营，自负盈亏，并给予三年的过渡期，三年后达到物管企业标准的，过渡为正式物管公司，不合资质要求的予以淘汰。三是加强对准物业管理工作的指导与考核。准物业管理是对新形势下建立物业管理新机制的积极探索，市、区房管部门要加强引导，市房管局要出台考核意见。各辖区办事处和房管局要按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等法规政策的要求，指导老居民小区依法召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主与社区物业服务中心签订物业委托服务合同，明确服务内容、服务标准、收费标准和违约责任等，逐步把准物业管理转入规范化管理轨道。

（三）积极扶持培育物业管理企业

培育一批优秀的物业管理企业是做好物业管理工作的基础。市有关部门和各县区要进一步加强制度建设，扶优劣汰，鼓励优秀企业做大做强。市房管局要牵头联合有关部门出台物业公司优惠政策，明确各部门职责，同时提倡各部门单独出台优惠政策。各区政府、街道办事处对新设立的社区物业服务中心和辖区物业管理公司要有扶持措施，积极帮助物业管理企业协调解决存在的问题。规划部门要在项目建设时充分考虑物业管理的需要，对物业管理用房、社区用房和公益文体用房等，要同步规划、同步设计、同期建设，为后期的物业管理纳入社区、为建立齐抓共管局面创建良好的条件。房管部门要进一步抓好前期物业管理招投标工作，给物业管理企业营造一个公平竞争的平台。物业管理企业和社区物业服务中心要树立服务理念，提高服务质量，在规范服务上下功夫，切实把业主的需求当作工作的出发点和落脚点，通过优质服务赢得企业长久发展。房管局要和办事大厅配合设立单独窗口，给物业公司提供一站式、并联式、跟踪式服务。

三、通过"大讨论"，界定责任，强力推进

开展"新解放、新跨越、新崛起"大讨论活动，一个重要的任务就是要把开展大讨论活动的过程变为谋划对策、破解难题、推动工作的过程，旨在解决问题上见成效，在决策部署上见成效，在发展实践上见成效。抓好物业管理，落实《*市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》精神，要重点抓好"三五、一五"工程。

（一）"三个五"

1.真正做到五落实，一是逐条落实。文件明确了各责任单位的工作职责及工作任务，要逐条抓好落实。市政府督查室牵头，市房管局主导，对逐阶段落实情况定期以政务通报的形式，报市政府主要领导、分管