关于我市老旧小区加装电梯情况的调研报告

关于我市老旧小区加装电梯情况的调研报告

为加快推进老旧小区加装电梯工作，使更多群众从中受益，市委政研室对我市老旧小区加装电梯工作进行了调研，对我市及外地部分城市的做法进行了梳理，形成了调研报告。

一、我市老旧小区加装电梯工作基本情况

我市〔…〕年就出台了《〔…〕市城市区既有多层住宅增设电梯暂行办法》，支持老旧小区加装电梯。〔…〕年以来，针对实际工作中存在的问题，又采取了一系列措施：一是严格执行上级有关文件，特别是落实"经本单元（栋）三分之二以上业主同意即可申请加装"的要求，杜绝增设限制条件。二是简化审批手续，开通了加装电梯工程建设项目审批"一窗受理""一网通办"服务，明确规定审批办结时限为〔…〕个工作日以内，大幅提高审批效率。三是增加财政补贴，出台《〔…〕市既有住宅加装电梯财政补贴申领办法》，对老旧小区加装电梯提供资金支持。四是拓宽筹资渠道，推行"政府补贴+群众筹资"、"政府补贴+单位筹资"、"政府补贴+住房公积金（业主本人、配偶及其子女的均可）+维修基金"、"政府补贴+社会资本"等多种套餐模式。五是加大宣传力度，通过召开座谈会、组织媒体宣传、发放宣传册等方式，解读政策、动员群众。截至目前，累计审批加装电梯〔…〕部，其中建成使用〔…〕部、正在施工〔…〕部、正在开展前期工作〔…〕部，已惠及〔…〕个小区、〔…〕栋住宅楼、〔…〕户约〔…〕人。

二、我市及外地部分城市老旧小区加装电梯的做法

聚焦打通费用高、协调难、维护麻烦等"梗阻"，我市及外地一些城市进行了积极探索，在一些关键环节上形成了多种具有代表性的模式。

（一）充分保障低层住户权益。对于老旧小区加装电梯，不同楼层住户利益存在分歧，高层住户积极性较高，低层住户由于使用率低、电梯噪音、影响采光通风等原因多持反对意见。一些地方通过优化设计、进行补偿等方式，充分保障低层住户权益，实现了利益平衡、群众满意。一是加盖"阳光房"模式。在建筑主体和电梯之间增设电梯连廊，电梯和连廊均采用透明玻璃材质，在满足电梯平层入户的同时，为每户增加一定面积的阳光房。例如，〔…〕区针对有条件的楼栋，为每个住户增加〔…〕至〔…〕平方米的阳光房，获得群众的认可和好评。该模式的优点是：通过适度增加使用面积，提高房屋升值空间，平衡加装电梯带来的负面影响，有效破解低层住户获得感差的难题。该模式的缺点是：需要受益住户额外支付一定费用，且新增阳光房面积不计入建筑面积和业主的产权面积。二是货币补偿模式。根据加装电梯对低层住户的影响程度，由高层住户依照受益情况按比例对低层住户进行货币补偿。比如，上海、广州等地部分社区组织居民通过协商方式，以货币补偿形式实现加装电梯的整体利益平衡。该模式的优点是：体现公平原则，低层住户能够获得应有的补偿，更容易接受加装电梯带来的负面影响。该模式的缺点是：增加受益住户经济负担，缺乏补偿依据和标准，协调难度较大。

（二）合理降低加装成本。老旧小区住户收入普遍较低，出资能力有限，需要控制成本、减少支出。一些地方通过共享分摊、集中购买、减少工程量等方式，有效降低电梯的加装和运维成本。一是半层入户模式。电梯停靠层与楼梯间转角休息平台处于同一水平面，居民乘坐电梯到达相应楼层后，需向上或向下走半层步行梯入户的方式。目前，该模式在国内应用较为广泛，占加装总量的比例超〔…〕%。该模式的优点是：所占公共面积小，不需要居民室内改造，工程量少、工期短、总成本低。该模式的缺点是：居民无法直接入户，老弱病残孕幼等特定人群出行仍不够便捷。二是共建共用模式。在两个单元或相邻两个楼栋之间建一部电梯，通过双向加装连廊，实现电梯共享共用。比如，涧西区部分小区采取"两楼共享"加装电梯的方式，每部"共享电梯"较独立安装两部电梯节省费用〔…〕万元左右，并为受益业主减少一半的日常运维费。该模式的优点是：充分利用空间资源，增加受益业主群体，提高电梯利用率，降低整体分摊费用。该模式的缺点是：一般此类电梯为半层入户，居民仍需步行若干台阶才可以进出家门。三是连片加装模式。在一个或几个相邻小区内统筹谋划实施加装电梯工作，统一编制规划，统一申请审批，统一引入电梯加装公司和物业管理公司，实现从协商、规划、建设到安装、使用、管理的全流程闭环服务。比如，广州市越秀区积极开展加装电梯"连片规划、连片加装、连片托管"全链条服务试点，通过集约化管理、规范化运作、多元化治理，提升工作效能，已连片加装电梯〔…〕余部。比如，青岛市部分小区由业委会牵头组织，按照"集中采购、统一标准、统一设计、统一招标、统一施工、统一维保"的原则，为小区具备条件的单元集中加装电梯。该模式的优点是：整体规划可以免去居民找设计、寻方法等环节，加快协商决策进程，有效维护小区的整体环境和城市景观；集中审批可以简化优化审批流程，大幅提高审批效率；统一采购可以与企业集体商谈，节省建设、运营、管理等费用，提高各项服务水平。该模式的缺点是：涉及人员多、协调难度大，加装方案缺少灵活性、难以满足个性化需求。

（三）积极优化出资方式。一次性支付几万块钱对大部分老旧小区住户都是一笔不小的费用，解决筹资问题是提高群众加装电梯积极性的重要手段。一些地方通过放宽公积金提取政策、引入经营性租赁等方式，有效缓解住户资金压力。一是阶梯分摊模式。除政府补贴部分外，剩余部分由居民自筹，并按照阶梯定价，楼层越高、出资比例越高，楼层越低、出资比例越低，是应用最普遍的出资方式。比如，我市财政补贴按照加装每台电梯总费用的〔…〕%、最高〔…〕万元标准予以补贴，部分小区实行一楼免费、低层低费等模式，居民可提取住房公积金支付加装电梯费用，减轻了群众自费负担。该模式的优点是：提供政府补贴、提取住房公积金等方式能够有效降低居民资金压力，居民对电梯的品牌、规格等方面拥有更多选择权，建成后满意度较高。该模式的缺点是：由于各小区情况不同，各楼层出资比例很难有统一的标准，需由业主协商确定，费用分摊协调难度较大，比如顶楼出资比例低的为〔…〕%至〔…〕%、高的则达〔…〕%至〔…〕%，差别较大，容易引起小区之间甚至门洞之间的攀比。二是"公交电梯"模式。按照"无偿安装、有偿使用"的原则，引入第三方机构出资进行电梯前期建设和后期维保，小区居民在使用电梯时再付费。目前，该模式在北京、广东、浙江、河北等地均有实践。比如，石家庄市部分小区通过"政府引导、企业投资、公交化运行"的方式，由企业出资负责电梯前期安装费用以及投入运营后的电费、维护费等，有使用需求的居民通过购买年卡，刷卡乘梯。广州市天河区部分小区与第三方公司签订合同，实行"先安装后付费"的模式，并将电梯内的广告收入交由该公司运营，降低了居民乘梯费用。该模式的优点是：极大减轻了受益业主经济负担，"谁使用、谁付费"的运营方式对居民更加公平。该模式的缺点是：如果居民使用电梯的次数过少，达不到公司原定的回款计划标准，企业亏本运营，后期可能出现电梯停运风险。三是"EPC+O"模式。居民以让渡小区停车位、广告位、物业管理等公共空间经营管理权的形式出资，设计施工总承包单位（EPC）和商业运营单位（Operation）对加装电梯的建设、运营、管理提供全生命周期一体化服务，让渡的小区公共空间的运营收益逐步返还总承包单位及商业运营单位。比如，洛龙区部分小区让渡楼顶空间、电梯广告位等，引进第三方公司施工运营，通过在楼顶加装太阳能光伏板获得发电收益、盘活电梯广告资源获得广告收益等，实现收益返还，预计〔…〕至〔…〕年即可实现收支平衡。该模式的优点是：居民不用出资，直接解决了前期投入难题；企业结合小区现状，有针对性地实施改造，盘活空闲资源，既改善了小区面貌，也增加了自身收益。该模式的缺点是：要求企业必须同时