房地产业发展调研报告(第2/2页)

房地产业发展调研报告(第2/2页)

近年来，〔…〕县坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段、落实城市建设主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持了房地产健康平稳发展。在今年省州县委系列全会提出〔…〕后，为何可以通过培育现代房地产业建设〔…〕最美县城？如何通过培育现代房地产业来强力推动经营城市和康养旅游首位产业积极融入成渝双城经济圈，打造成渝后花园？如何破解发展难题，探索出一条效率高，品质优，可持续，多方共赢的现代房地产发展模式？

近期，通过到〔…〕和〔…〕周边县市实地考察，查阅相关文献资料，并联合住建、自然资源等部门和部分房地产开发企业召开座谈，形成了调研报告如下。

一、我县房地产业发展现状

〔…〕县委、县政府立足县情统筹规划，因地制宜、狠抓建设，把房地产业作为城市发展，城乡一体化和提升城镇化率的重要载体，通过政府引导和企业入驻市场运作来推动房地产业发展。于〔…〕年启动了《〔…〕县城市总体规划（2008-2030）》修编工作，并最终形成了《〔…〕县县域村镇体系规划和〔…〕县城市总体规划》，先后进行征地拆迁、土地整理工作，保证了土地的储备。近几年，我县房地产业开发企业数量，开发面积，房地产业相关税收等均实现不同幅度增长，房地产业呈现欣欣向荣的发展态势。截止〔…〕年，我县注册的房地产企业有27家、注册建筑企业21家、销售面积超90000m2、房价均价达6290元／m2，房地产业、建筑业税收共计达1.09亿元。自复工复产以来，〔…〕等一批高品质、有特色的楼盘高速推进建设进度，房地产业的发展极大改变了〔…〕县的城市形象，大力完善提升交通、景观、旅游等城市基础功能，为〔…〕最美县城建设奠定坚实基础。

二、加快培育现代房地产业是建设〔…〕最美县城的关键抓手

〔…〕城市建设正经历起步阶段，当前正进入发展关键时期。这为房地产业带来了新的发展机遇，近年来，我县房地产业呈现出快速发展的态势，房地产市场的框架正在形成，房地产业正成为建设〔…〕最美县城的关键抓手和动能。

（一）在中国城镇化进程中，房地产业的红利仍将继续

改革开放以来，我国城镇化率从18％起步，〔…〕年末达到60.6％，增加42.6个百分点，用了42年的时间，按照每年1个百分点的增长率，距离达到城镇化率75％的发达国家水平预计还有15年的时间，随着城镇化水平增加，与之紧密相连的房地产业仍将迎来较长时期的快速发展期。在中国与房地产业直接相关的建筑业〔…〕年从业人员是5427万，与房地产业间接相关的产业从业人员近5000万，房地产业直接或带动解决1亿多人就业，毫不夸张的说房地产业对经济尤其是地方经济的支撑作用仍将持续较长时期。

当前，〔…〕城镇化率尚不足40％，要达到当前全国60％的城镇化水平，按每年1％的常规速度要近20年，按每年1.5％-2％的高速度发展也尚需10-15年。应该说，我们的房产业才在起步培育期。在未来10-15年的城镇化加速期，房地产业的红利期还将持续，房地产业将是我县今后一个时期地方经济和财政收入的重要支撑。

（二）〔…〕房地产业对县域经济贡献巨大

1.税收贡献率持续增长。

〔…〕年以前我县房地产开发企业仅10家，开发规模小，楼盘品质低，大部分企业无盘可开，税收贡献仅1000万左右。〔…〕以后，借城市建设的东风，〔…〕县房地产业快速发展，仅仅3年多的时间，我们就吸引了高宇、美程、鼎能、州城投、川旅投、正黄等知名房地产开发企业到〔…〕投资发展。截止〔…〕年，我县房地产开发企业注册已达27家。〔…〕年以来我县成功拍卖用于房地产开发的地块622亩，土地成交价14.73亿元，房地产方面的税收从〔…〕年以前每年1000万元左右急速上升到〔…〕年的9046万元，占税收总量的11.17％，是〔…〕年的5.6倍，截止〔…〕年，房地产业入库税收已达6753万，全年房地产税收将突破1个亿；〔…〕年房地产相关税收将有望突破2亿元。

2.房地产业带动建筑业快速发展。

房地产业和建筑业永远是一对孪生姐妹，密不可分。房地产业的兴旺，加速了我县建筑业的蓬勃发展。我县的注册建筑企业数从〔…〕年的12家上升到〔…〕年的21家。其中〔…〕年，二级资质建筑企业6家，到〔…〕年二级资质建筑企业已达15家，我县建筑企业已从量小质弱的状态逐步向做大做强转型升级发展。在建筑业产值和税收方面，近3年来的变化也是不容小觑。〔…〕年，我县完成建筑业产值1.4亿元，建筑业税收为3000万元左右，〔…〕年，建筑业产值达7.92亿元，税收达到7985万元，占税收总量的9.87％，截止〔…〕年，建筑业入库税收4149万元，占税收总量的10.27％，年均增长28.33％。

3.房地产业带动商务服务业、批发零售和餐饮住宿业发展。

〔…〕商务服务企业由〔…〕年的27户增加到〔…〕年的98户，税收达1388万，是〔…〕年2.4倍，房屋中介机构从〔…〕年的0户增长到今年的13户。同时，〔…〕批发零售和餐饮住宿业从〔…〕年的331户上升至〔…〕年的455户，税收达1.9亿，是〔…〕年的1.8倍。与房地产、建筑业相应而生的装饰装修行业和新兴服务业也在快速增长，房地产业的兴起，使〔…〕县域经济增添了新的动能，为县域经济增加了新的业态。

（三）〔…〕发展现代房地产业大有可为

房地产业的现代化，主要体现在经营理念、产品、生产、流通和消费等五个方面的现代化程度上。

经营理念的现代化要实现两个转变，一是单纯追求产品数量向更加重视产品品质转变。二是从单纯追求规模效益向求得"规模效益、知识效益、信息效益相统一"的综合效益转变。产品品质的现代化主要是依靠增加房地产商品的科技、信息含量。以住宅为例，除提高户型、朝向、环境等方面的传统品质以外，还要努力增加新体系、新结构、新材料、新工艺方面的新品质，以及网络、宽带等智能化社区等信息服务的新品质，以提高商品的现代化水平。生产环节现代化要以提高劳动生产率和工程质量为目标，以建立新型建筑体系和部品体系为基础，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产。流通环节现代化就是从优化产业结构入手，加强培育规范化、专业化的中介行业，以此提高效率，降低成本。消费环节现代化主要对物业管理行业的现代化和通过房地产业引入其他相关的新消费业态，引入相关的业态是当前地方政府最为重视的，以我县〔…〕商业街区为例，我们在地块招拍挂时就明确要引入作为康旅产业急需的宾馆酒店业态及城市新区会客厅、商业街区业态，致力提升我县商业业态水平，最终提升城市凝聚力和竞争力。

1.〔…〕城镇化刚需与改善性需求对现代房地产业而言，大有可为

"家"对中国人来说，具有独特的精神价值，房作为家的载体对国人而言极具认同性。随着生活水平的提高，人们对房屋品质有了更高的要求。〔…〕年以来，〔…〕新建商品房成交量节节攀升，从〔…〕年的3.89万平方米上升到〔…〕年的13.65万平方米，〔…〕年上半年销售面积已经超9万平方米，〔…〕年全面销售面积按此趋势发展应该会突破15万平方米。〔…〕年以来，我县共销售商品房2700余套，其中县内购买力占70％，销售价格亦从〔…〕年的均价3984元平方米上涨到〔…〕年的均价6290元平方米。此组数据，明确地显示出，从刚需和改善性住房的需求来看，〔…〕人购房需求还远未饱和，〔…〕现代房地产业还大有可为。

新型城镇化建设的新要求，倒逼加快城市建设推进城乡统筹发展。当前，我县城镇化水平远低于全国、全省的平均水平，〔…〕年，〔…〕高铁通车，必须抓紧、抓牢这一机遇，认真研究高铁经济这一新课题，培育经济增长新业态。顺势而为大力发展现代房地产服务业。

2.〔…〕康养旅游首位产业对现代房地产业而言大有可为

成渝地区双城经济圈建设上升为国家战略后，〔…〕观势谋局强力推动康养旅游首位产业，打造成渝地区阳光康养度假旅游"后花园"，建设〔…〕最美县城必将迎来更多成渝两地、州内县外的购房旅居人口，当前我县已购商品房客源中，县外州内购买力占10％，州外省内购买力占20％，从30％的县外购房群体来看，我们的康养旅居产业"小荷才露尖尖角"，离〔…〕50％以上的外来购房比例，我们尚有较大空间，发展潜力巨大。

3.加快培育现代房地产业对建设〔…〕最美县城意义重大

近年来，〔…〕以城市基础设施PPP项目为重点，将〔…〕县〔…〕走廊〔…〕示范段工程、〔…〕县城市道路黑化、美化、亮化提升工程和〔…〕中学运动场人防工程三个项目统一打包，引入社会资本和知名企业，有效引领〔…〕最美县城建设。

三、存在的问题

一是各参建单位的思想认识不统一。单位和部门之间推诿扯皮的现象仍然存在。二是服务意识不强。一些职能部门和参建单位不注重服务，不按进度施工，项目监督管理工作有所松懈。三是遗留问题得不到及时解决。比如在道路建设方面，存在土地房屋征拆的问题、电杆迁改的问题，都无法得到及时解决，导致工程进度推进缓慢。四是我县房价在近几年涨幅较大，受房价影响，县内居民的购买力不够，内需拉动不足；五是伴随房地产业的发展，二手房交易中介也逐渐增多，但相关管理制度完善相对滞后，房地产市场乱象仍然存在；六是受房地产市场调控和银行限贷政策影响，部分房地产开发企业易出现融资难的问题，房地产企业注册、登记、证照办理手续多，程序复杂，时限较长，"最多跑一次"的服务未跟上。

四、工作建议

（一）坚守政策底线，依法管控房地产市场

一是坚持"房住不炒"的定位，坚持走以人为核心的新型城镇化道路，以解决刚需和改善性住房为出发点和落脚点。坚定房地产业可持续发展理念，结合康养需求，租售结合，促进多业态置入，引导房地产业企业加快转型升级，以满足人民群众不断提升的生活和消费需求。

二是有效管控房价，让房地产业健康持续发展。紧盯〔…〕和〔…〕房价调整情况，结合〔…〕实际，对商品房销售价格进行有效管控，始终将房价控制在〔…〕的80％左右，〔…〕的60％左右，以避免房价过快上涨。同时，做好土地供应这篇文章，从土地源头引导差异化房地产产品供给，满足不同目标群体的需要，让房地产业健康持续发展，并逐步实现人民群众的安居梦。

三是建立房地产市场监管协调联动机制，定期召开房地产市场监管联席会议，分析研判市场形势，解决市场监管中的问题，制定监管应对措施。同时建立各职能部门联查、联动、联处机制和定期通报机制，依法依规查处房地产企业违法违规行为。

（二）加快城市基础设施建设，栽下梧桐树，引来金凤凰