关于物业管理问题的专项调研报告

关于物业管理问题的专项调研报告

为深入了解街道小区治理现状，规范物业管理，6月份以来，办事处通过走访、座谈等多种形式，对辖区内社区、小区进行调研。近年来，办事处以党建引领小区治理为抓手，实施"自治、德治、法治、数治"融合、大力创建"红色物业"，小区治理成效显著。

一、工作开展基本情况

办事处位于市中心城区，辖区面积〔…〕平方公里，下辖〔…〕个社区居委会，共有〔…〕个小区，其中物业管理小区〔…〕个、单位家属院〔…〕个、"三无"小区〔…〕个。建立小区功能型党支部〔…〕个，成立自管会（业主委员会）〔…〕个，街道物业管理小区，全部实现了"红色物业"双向导入。

（一）建组织、强堡垒。健全街道、社区、网格、小区、楼栋组织体系，实现党的组织进楼入户，选优配强166个小区功能型党支部书记、201个自管会主任，823名"红色管家"、充分发挥1127名联户党员作用，确保每户居民有党员分包，服务零距离。

（二）建机制、树榜样。实行"日巡查、周通报、月评比、季观摩、年表彰机制"，各社区每月对小区治理情况进行自评，为治理成效突出的小区颁发流动红旗，连续两年评选优秀小区功能型党支部、召开表彰大会授牌并奖励自治管理经费。

（三）重实效、促和谐。不做表面文章，根据每个小区特点及居民意愿分类治理。针对物业管理小区。积极引导居民成立业主委员会，监督、督促物业公司管理好小区事宜，同时以红色物业创建为抓手，推动物业公司提升服务星级，在住建局备案登记，做实职能部门管理监督；制定社区、物业双向需求清单，社区和物业资源共享，加强社区、物业、业主委员会三方联动，定期开展走访座谈，做到业主居民反映的问题有回应有解决；引导物业服务企业积极融入社区治理，物业工作人员任兼职网格员，联合社区定期开展小区志愿服务活动，支持社区核酸检测工作、宣传疫苗接种、垃圾分类，为空巢老人爱心配送物质，健康义诊等，及时排查调解矛盾纠纷。针对单位家属院。社区积极主动与家属院主管单位沟通联系，共同治理小区，并配合社区开展各类工作，把家属院报到党员编入社区党员志愿服务队，每月开展"清洁家园"党员志愿服务活动，保持小区环境干净整洁。社区电业局家属院单位为了配合花园城市建设，投资20余万建设精品小区，提升了小区整体环境。针对"三无"小区。功能型党支部和自管会充分征求居民意见意见，因地制宜，根据实际情况制定管理制度（包括收费、停车、卫生、充电等），并及时公示。经过改造，基础设施较好、较大的小区帮助引荐优质物业，不愿引进物业，居民愿意自管的由自管会进行管理，收费标准由住户商定，不搞一刀切；实行共建共治，对基础设施薄弱的小区，各社区多方协调资源，通过"支部联支部"及共驻共建单位帮扶支持，安装门禁、充电车棚、更换开裂管道等。小区自管会因地制宜设立小区"议事角"，让小区居民充分掌握话语权，短期内便迅速收集整理了小区存在的主要问题，从而做到"缺什么，补什么"；发动全体业主积极筹措资金，多方奔走争取到房屋维修基金，小区党员和志愿者带头行动，通过清理垃圾、增加绿化、拆除私搭乱建、维修电梯、更换管道、安装监控、补划停车位等多种措施，从根本上彻底改善了军港世家小区的环境面貌，赢得了广大住户的拥护和支持。

（四）织网格，强治理。全街道划分75个网格，选优配强"一长三员"，严格落实网格巡查走访机制和考核机制，物业工作人员任兼职网格员，每天巡查不少于2次，对巡查发现的问题及时通过APP上报反馈解决；每周召开网格员例会，安排网格安全生产隐患排查、矛盾纠纷化解、非法宗教排查、"12345"市长热线等工作，社区工作时效性得到明显提高；通过"一长三员"网格公示牌，发放便民服务卡，强化"有事找网格员"理念，进一步增强居民对网格管理工作认同感。

二、存在困难及问题

（一）物业管理小区存在的困难及问题。1、物业费收取难，存在业主恶意拖欠物业费问题，导致物业公司无法投入更多资金提升基础设施；2、由于历史原因，有的小区房屋维修基金去向不明，业主申请维修基金使用困难；3、物业公司管理不专业，人员配备不足，无法达到业主要求，一些应由物业公司承担的事项事务无法落实，存在推给社区现象。4、业委会审批备案程序繁琐，小区居民积极性不高，意见统一较难，大都以自管会代替业委会。5、车位费、车辆管理费收取标准不一，业主和物业公司意见分歧较多，矛盾突出；6、办事处、社区对物业公司无制约措施，部分物业对社区工作不够配合。

（二）单位家属院存在的困难及问题。1、部分单位不重视且沟通困难，以现居住人员属于单位人员少为借口，不愿管理；2、部分小区基础设施建设落后，没有投入资金进行维护，小区无门卫、无监控、无专职管理人员管理；3、前期单位管理没有收取相关管理费用，没有单位兜底，移交物业公司管理时出现收缴物业费用难，物业公司不愿意接手的问题。

（三）"三无"小区存在的困难及问题。1、基础设施差，维护成本高，院内狭窄如果没有老旧小区政策支持很难改善小区环境；2、部分三无小区是自管，户数较少，仅收取卫生费，遇到房顶漏水、化粪池外溢等，无资金维护，给办事处增加了较大压力。3、部分三无小区居住者多为短租户，人员流动大，不愿缴纳管理费用，缺少长期居住的管理人，最终只能由社区代管。4、我街道三无小区多为"老破小"小区，物业公司不愿接手。

（四）制约网格员及业委会发挥作用的关键问题。1、社区网格员身份认同度低，待遇低且无法保障，导致工作开展积极性较差。2、高质量业委会组建困难，出现选人难，有组织协调能力的人大多很忙，无时间和精力参与小区管理事宜；3、小区业主缺乏主人翁意识，由于成立业主委员会有时间限制，没有经费保障和工资待遇，业主委员会较少开展活动，小区业主对业委会认可度不够，业委会召集业主难，筹集资金难，部分小区业主不愿成立业主委员会。

三、意见及建议

（一）物业小区管理建议。1、引入具有正规资质的物业公司进行管理，对恶意拖欠物业费的业主通过认定纳入征信。2、住建部门加强对物业小区的检查、督导及物业管理人员的培训教育，提升服务质量；3、规范、简化房屋维修基金的管理和使用，提升小区基础设施建设；4、加强物业考核评比，对所有住宅小区、物业服务企业服务质